各镇人民政府，沙洋经济开发区、滨江新区、新港区，县政府相关部门：

为解决我县不动产登记工作中的遗留问题，根据《不动产登记暂行条例》（国务院第656号令）、《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部第63号令）、《国土资源部关于进一步加快宅基地和建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）及《省国土资源厅办公室关于宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证与不动产统一登记衔接工作有关问题的通知》（鄂土资办函〔2016〕104号）等法规文件，结合我县实际情况，特制定如下处理意见。

一、基本原则

坚持解决问题、依法依规，尊重历史、注重现实，方便群众、维护稳定，逐步完善、稳步推进的原则。

二、处理办法

（一）关于房改房、经济适用房、集资房等住户有房屋产权证书无土地权属证书的不动产登记。

对于2016年9月14日以前进行了房屋产权登记但没有办理土地使用证的房改房、经济适用房、集资房等，分以下三种情况办理：

1.原用地单位有土地使用证的，由用地单位牵头，提供相关资料，根据建筑占地面积（建筑物投影面积）核定共有土地使用权面积，按照土地使用权类型为划拨、用途为住宅办理分户不动产登记，剩余面积作为国有资产划归原用地单位。用地单位不按规定申请办理不动产登记的，由不动产登记部门下达《协办通知书》，15个工作日后仍不配合办理的，房产权利人可凭房改购房合同或协议等相关资料，在不动产登记部门申请不动产统一登记。再上市交易的，转让双方凭买卖双方交易证明，依据《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用发(1999)31号）文件，按土地评估价值的10%缴纳出让金及相关税费后，不动产登记部门按出让时间为2001年4月12日（《沙洋县已购公有住房和经济适用住房土地登记办法》印发日期）受理不动产转移登记，设定出让年限为50年。

2.原用地单位没有土地使用证但土地权属来源清楚且无争议的，由用地单位牵头，收集相关资料，先行补办只有土地使用权的不动产登记证书，再按第1条执行。

3.已经颁发分户土地使用证的房改房、经济适用房、集资房和商品房发生交易的，受让方已办理房屋所有权证，未办理土地使用权转移手续，且不改变土地用途的，转让方确实不能到场签字，经受让方申请并在相关媒体及现场公告15个工作日无异议的，依据房产部门存档的交易资料补办出让手续后，可以单方申请办理不动产登记，国土资源部门将原房产权利人的土地使用证依职权注销。对原用地单位已撤销、破产或改制的，由承接单位协助办理，无承接单位的由原单位上级主管部门协助办理。

（二）关于有房屋产权证书无土地权属证书单体私宅的不动产登记(不包括违法用地）。

1.有土地权属来源依据，产权没有转移、变更的，由权利人所在社区居委会出具证明，按土地使用权类型为划拨、用途为住宅办理首次不动产登记。

2.有土地权属来源依据，房屋产权已发生转移、变更的，由现房屋权利人所在社区居委会出具证明，在相关媒体及现场公告15个工作日无异议的，现房屋权利人持办理房屋产权证书时提交房产部门审验存档的建设工程规划许可证明，到国土资源部门申请补办用地审批，按土地使用权为划拨、用途为住宅办理首次不动产登记。

3.原权利人有土地使用证，房地产发生交易，受让方已办理房屋所有权证，未办理土地使用权转移手续，且没有改变土地用途的，转让双方持办理房屋产权证书时提交房产部门审验存档的建设工程规划许可证明和原土地使用证，到国土资源部门办理用地审批手续后，可申请办理不动产转移登记。转让方确实不能到场签字，经受让方申请并在相关媒体及现场公告15个工作日无异议后，受让方凭房产部门存档的交易资料及经房产部门审验的建设工程规划许可证明，到国土资源部门补办用地审批手续，可以单方申请办理不动产登记，国土资源部门将原房产权利人的土地使用证依职权注销。

4.不能提交建设工程规划许可证明的，按房屋建设时间分别办理：沙洋城区房屋经房屋所在社区居委会出具证明并在相关媒体及现场公告15个工作日无异议，确认房屋为1994年4月1日（原荆门市沙洋区规划处正式成立履行城市规划管理职责）以前建设的，不动产登记部门直接受理登记；确认房屋为1994年4月1日至2008年1月1日（《城乡规划法》正式实施）以前建设的，权利人在规划部门补办相关手续后，不动产登记部门受理登记；确认房屋为2008年1月1日及以后建设的，不动产登记部门不予受理。

各镇集镇规划区房屋确认为1997年7月1日（沙洋县各建制镇规划纳入全县统一管理）以前建设的，不动产登记部门可直接受理登记，其他参照沙洋城区执行。

（三）关于土地权属来源合法，但地上建筑物未确权登记的不动产登记。

1.能提交《建筑工程规划许可证》（正本）的，先按程序办理只有土地使用权的不动产登记证书，经房产部门测绘确认后再办理房、地合一的不动产登记证书。

2.不能提交《建筑工程规划许可证》（正本）的，按房屋建设时间分别办理：沙洋城区房屋经房屋所在社区居委会出具证明并在相关媒体及现场公告15个工作日无异议，确认房屋为1994年4月1日以前建设的，经房产部门测绘确认后，不动产登记部门直接受理登记；确认房屋为1994年4月1日至2008年1月1日以前建设的，权利人在规划部门补办相关手续并经房产部门测绘确认后，不动产登记部门受理登记；确认房屋为2008年1月1日及以后建设的，不动产登记部门不予受理。

各镇集镇规划区房屋确认为1997年7月1日以前建设的，经房产部门测绘确认后,不动产登记部门直接受理登记，其他参照沙洋城区执行。

（四）关于已办理分户房屋所有权证，未办理土地使用证的房地产开发项目的不动产登记。

1.未超占土地使用面积的。

在2001年4月30日（《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》下发日）以前依法进行规划调整，改变土地用途和容积率的，开发商需按规划批准调整时不同用途土地市场地价的差价补缴国有土地使用权出让价款；在2001年4月30日至2010年12月19日（《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》下发日）以前依法进行规划调整，改变土地用途和容积率的，开发商需按规划批准调整时不同用途和容积率土地市场地价的差价补缴国有土地使用权出让价款；在2010年12月19日至2016年9月14日以前依法进行规划调整，改变土地用途和容积率的，开发商需按规划批准调整时土地市场楼面地价补缴国有土地使用权出让价款；原规划部门容积率为区域容积率的，规划部门以原规划设计条件建筑总面积核定房地产项目地块容积率，开发商需按国土资源部门重新核定的国有土地使用权出让价款标准补缴出让价款。

不动产登记部门在收到该项目购房人的不动产登记申请时，以书面形式告知项目单位，在15个工作日内由项目单位依据政策补缴土地出让金及相关税费完善用地手续后，办理不动产转移登记。15个工作日内不予响应的，购房人可单独申请不动产登记，国土资源部门凭规划部门核定的用途和容积率核定应补缴土地出让金和相关税费，报财政部门备案，并对项目单位下发《追缴通知书》，20个工作日未补缴的，国土资源部门对项目单位提起民事诉讼，在经县人民法院裁决后，不动产登记机构可受理不动产登记。

2.超占土地使用面积的。

对未超占部分的地上建筑可以受理不动产登记；对超占土地使用面积依法查处，补办用地手续后，再予以受理。涉及依法进行规划调整，改变土地用途和容积率的按第1条处理。

3.原按“综合用地（城镇混合住宅用地），使用年限50年”出让并办理土地使用权初始登记的开发项目，现开发商要求按房屋规划用途区分住宅、商业用地使用权的，应予受理。其登簿的使用期限在首次取得该出让建设用地使用权时间的基础上，按住宅用地不超过50年、商业用地不超过40年的最高年限计算。

（五）关于农村宅基地和集体建设用地的不动产登记。

对农村宅基地和集体建设用地先登记权属来源合法的土地使用权，权利人提交地上建筑物符合规划的证明，房产部门进行测绘确认后，予以办理房、地合一的不动产登记。

1.一户多基的不动产登记。

（1）已拥有一处宅基地的本村集体成员、非本村集体成员的农村或城镇居民因继承占用农村宅基地的，可按规定确权登记发证，在《不动产权证书》记事栏应注记“该权利人为本村农民集体原成员住宅的合法继承人”。

（2）本村集体成员拥有一处以上宅基地的，其子女达到法定年龄需单独立户的，由公安部门办理分户手续，村委会出具意见后，不动产登记部门予以受理。分户登记后，其子女不得再申请批准宅基地。

2.非本村集体成员的不动产登记。

（1）因地质灾害防治需要迁出原住地，异地建房的；因县级人民政府统一规划，新农村建设，集中建农村居住小区的；因国家大型工程建设、迁村腾地等县级人民政府集中安置的。可在办理用地手续后，确权登记发证。在《不动产权证书》记事栏注明“该权利人为非本村农民集体成员。因地质灾害防治或新农村建设、移民安置等依法使用本村农民集体土地”。

（2）购买本村成员住房的非本村集体成员，所购住房符合村镇规划，且为唯一宅基地，经所在村村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表签字同意，报镇政府批准，公示15个工作日无异议的，由公安部门出具可落户证明后，国土资源部门予以办理流转手续，确权登记发证。

3.无权属来源的不动产登记。

对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，属于合法使用的，由所在村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30日无异议，并出具证明，补办用地手续后，予以确权登记。对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在村委会同意，并公告30日无异议，补办用地手续后，予以确权登记。

4.关于农村宅基地不动产登记收费。

依据《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准有关问题的通知》要求，对宅基地不动产登记只收取工本费10元。对宅基地土地和房产需要进行测绘的，测绘费用采取政府购买服务的方式解决。

三、工作要求

（一）认真核实开发项目占用土地、实际用途和容积率情况。办理不动产登记前，应核实房地产开发项目占用土地、实际用途和容积率情况，并及时通报相关行政主管部门。有关情况未核实的，由房地产开发商申请相关行政主管部门验收核实，规划部门将核实结果函告国土资源部门。房地产开发商无法履行义务的，由业主委员会申请验收予以核实。

（二）把控土地出让金收缴关口，防止土地出让金流失。需要补交土地出让金的开发项目，由开发商缴纳。开发商拒不缴纳的，及时按照本意见，进入追缴程序，国土资源部门、财政部门、县人民法院等相关部门要加强协调，切实维护不动产权利人合法权益。同时应将相关信息抄送市场诚信征信部门，将该企业违法违规等不诚信信息录入市场诚信系统。财政部门应将土地出让金（包括补缴土地出让金）收缴情况、国土部门应将国有土地使用权出让情况及时提供当地税务机关，严格执行“先税后证”原则，以便税务机关加强税赋征收管理，降低税收流失风险。

（三）严格房地产开发项目首次登记，防范新增遗留问题。房地产开发项目竣工后，开发商应及时申请综合验收，综合验收结果报国土资源部门。

（四）扎实开展农村宅基地和集体建设用地不动产登记工作，严把登记发证最后关口，严格依法办理不动产登记，确保不因发证引发权属纠纷。

沙洋县人民政府办公室

2017年4月24日